Actualités Praemia REIM France : résistance des SCPI d'immobilier de santé et résidentiel,
baisse des valeurs sur les SCPI d’immobilier de bureaux et de commerce

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Chers partenaires, Chers clients,

Depuis 12 mois, le marché immobilier traverse une période complexe sous l’influence de la remontée brutale et rapide des taux directeurs qui atteignent leur plus haut niveau depuis 1999. Un an après avoir lancé le cycle de relèvement des taux, le plus rapide de son histoire, aujourd’hui de 450 points de base, la Banque Centrale Européenne garde le cap dans le but de juguler l’inflation. Ce mouvement a entraîné un renchérissement du coût du crédit, un durcissement des conditions de financement pour les investisseurs et a limité mécaniquement la prime de risque spécifique à l’immobilier par rapport aux taux souverains. Cette situation exceptionnelle de marché impacte l’immobilier de différentes façons et revêt des réalités spécifiques par sous-marché.

Sur le marché de l’investissement, les transactions s’opèrent à un rythme très ralenti par rapport à l’an dernier : en Europe, ce sont 70 milliards d’euros qui ont été investis sur le premier semestre au lieu de 160 milliards sur la même période en 2022 (source : Oxford Economics).

En ce qui concerne les valeurs, la situation s’apprécie en fonction de chaque sous-marché immobilier et des localisations : il n’y a pas un marché de l’immobilier mais des réalités spécifiques à chaque immeuble en fonction de sa typologie, de son emplacement, de ses qualités techniques et servicielles ainsi que de son état locatif. L’immobilier de santé ou le résidentiel ancien font preuve de résilience, soutenus par des tendances démographiques et sociologiques de long terme. En revanche, l’immobilier de bureau et l’immobilier de commerce qui avaient souffert de l’évolution des modes de vie post Covid (télétravail, commerce en ligne…) subissent des baisses de valeur.

Enfin, les loyers progressent, du fait de leur indexation sur l’inflation, dès lors que les gérants sont en capacité d’impacter les hausses sans obérer la solvabilité des locataires. Nous sommes convaincus que dans le nouveau cycle qui s’ouvre la performance immobilière sera constituée par l’évolution des loyers plutôt que par celle du capital.

Il est évident que la date et le niveau auxquels les taux vont se stabiliser constituent des éléments clés pour les perspectives du marché immobilier. La prime de risque immobilière ne pourra se reconstituer que lorsque les taux auront atteint un plateau, attendu courant 2024, cette échéance étant dépendante de la politique des banques centrales.

Compte tenu des évolutions rapides du marché et conformément aux recommandations de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), notre autorité de tutelle, nous avons réévalué le patrimoine des SCPI que nous gérons à fin juin 2023, sans attendre les expertises du 31 décembre de l’année, tel que prévu habituellement pour le marché des SCPI.

C’est dans ce contexte que, les équipes de Praemia REIM France ont procédé aux différentes analyses cet été dans l’objectif d’intégrer les impacts de cette campagne d’évaluation et de mettre en place les mesures nécessaires sur notre gamme de fonds grand public afin de refléter l’état réel du patrimoine, dans le cadre d’une communication transparente avec nos partenaires et nos porteurs de parts.

Cette réévaluation intervenue sur le patrimoine à mi-année confirme une résilience des valeurs sur l’immobilier de santé et le résidentiel et des baisses des valeurs sur les actifs de bureau et de commerce.

Ainsi, pour nos SCPI positionnées sur l’immobilier de santé et résidentiel : Primovie, Primofamily et Patrimmo Croissance Impact, le prix de souscription reste inchangé. En revanche, pour la SCPI Primopierre (bureaux) et la SCPI Patrimmo Commerce, la valeur des actifs sous-jacents s’est éloignée du prix marché, ce qui implique un ajustement à la baisse des prix de parts pour revenir dans la fourchette réglementaire + 10 %/- 10 % de la valeur de reconstitution, reflétant d’ores et déjà les évolutions sans attendre les expertises du 31/12/2023. Nous vous adressons dans la communication ci-après les informations détaillées SCPI par SCPI sur l’ensemble de notre gamme.

En tant qu’acteur majeur de l’épargne immobilière, le rôle de Praemia REIM France est d’apporter une récurrence de revenus aux porteurs de parts de ses SCPI et de gérer avec ses équipes chaque immeuble en patrimoine pour conforter son attractivité locative. La SCPI est un produit de distribution qui doit s’envisager sur un horizon de placement de long terme (8 ans minimum).
L’immobilier en tant qu’actif réel a prouvé à maintes reprises sa résilience face à des chocs économiques majeurs. Il conserve toute sa place dans le cadre d’une allocation patrimoniale diversifiée.

Les équipes de Praemia REIM France sont entièrement mobilisées pour défendre les intérêts des porteurs de parts et restent à votre disposition pour toute information complémentaire.

Grégory Frapet

Président de Praemia REIM France

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