Convictions Immobilières Europe : 2ème trimestre 2022

Les répercussions économiques de cette crise contribueront à un net ralentissement de la croissance mondiale en 2022 et alimenteront l’inflation. Ces éléments ont conduit à une nouvelle révision à la baisse de la croissance mondiale qui ressort maintenant à 3% en 2022, contre 3,8% au début de l’année. Les banques centrales focalisent actuellement leur attention sur les outils à mettre en place pour réduire l’inflation. Le coût économique est aujourd’hui moins prioritaire pour elles que l’arrêt de la spirale inflationniste.

Sur le plan conjoncturel, la zone euro doit faire face à une nouvelle détérioration de ses perspectives économiques pour l’année 2022 (+2,7%). La probabilité d’une récession est un scenario qui s’accroît sans être devenu une certitude. En effet, le niveau d’activité demeure élevé et de nombreux voyants économiques sont toujours au vert. Toutefois, les impacts sur les économies européennes divergent nettement. L’Allemagne (+1,3% en 2022), la Belgique (+2,1%) et la France (+2,3%) sont les plus impactées par les tensions géopolitiques alors que les Pays-Bas (+3,0%), l’Italie (+3,5%) et l’Espagne (4,5%) tirent encore leur épingle du jeu par rapport à la moyenne européenne.

La guerre en Ukraine a entraîné une forte augmentation des prix de l’énergie et des biens agricoles. De plus, les pénuries de matériaux, d’équipements et de main-d’oeuvre liées à la pandémie poussent également les prix à la hausse. C’est cette situation qui a obligé la BCE à frapper plus fort que prévu en relevant ses taux directeurs de 50 points de base le 21 juillet afin de limiter la forte hausse de l’inflation (+8,6% sur 12 mois en juin). Les prévisions font toujours ressortir une inflation élevée en 2022 (+7,1%) et l’objectif de rapprocher l’augmentation des prix à la consommation des 2% ne sera réalisé qu’à moyen terme.

Cette remontée des taux acte donc la fin de l’ère des taux négatifs, conduisant à un renchérissement du coût de l’argent (+1,7% en 2022). Dans le même temps, l’institution de Francfort entend surveiller et mettre en place les mécanismes permettant de remédier à tout élargissement injustifié des spreads afin d’éviter une nouvelle crise des dettes souveraines dans la zone euro.

Alors que l’impact sur les conditions de financement a été limité malgré le contexte économique et géopolitique incertain durant le premier semestre 2022, le marché européen des biens immobiliers¹ aura totalisé 136 milliards d’euros d’investissement (+6% sur un an).

Par principaux pays, les volumes d’investissement en immobilier ont atteint au Royaume-Uni 40 milliards (stable sur un an), en Allemagne 23 milliards d’euros (-28% sur un an), en France 16 milliards d’euros (+11%), en Italie 6 milliards d’euros (+70%), aux Pays-Bas 6 milliards d’euros (-12%) et en Espagne 6 milliards d’euros (+13%).

Par classe d’actifs, le bureau domine avec 45 milliards, suivi par le résidentiel (33 milliards), la logistique (31 milliards), le commerce (18 milliards), l’hôtellerie (6 milliards) et la santé (3 milliards).

Avec la décision de la BCE de remonter ses taux directeurs, les conditions d’accès au financement évoluent très rapidement. Si les taux de rendement étaient majoritairement stables lors du deuxième trimestre 2022, des décompressions ont été enregistrées en lien avec l’anticipation de la remontée des taux directeurs. Dans une proportion plus faible, des compressions ont été constatées pour les actifs les plus recherchés.

Nous assistons donc à une redistribution des cartes dont l’ampleur est pour l’heure difficilement quantifiable. Les investisseurs vont entrer dans une phase d’observation le temps que les corrections de prix se fassent, s’il y a lieu, tout en faisant évoluer leurs stratégies d’acquisition pour saisir les meilleures opportunités et continuer d’investir dans les actifs les plus sécurisés au regard du contexte car l’appétit et les liquidités sont toujours là.

¹Le marché des biens immobiliers désigne les bureaux, le commerce, la logistique, l’immobilier de services et le résidentiel destiné aux institutionnels.

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Sources des données chiffrées : CBRE, Eurostat, FMI, RCA, Oxford Economics.