Convictions Immobilières Europe : 2ème trimestre 2023

En effet, même si les incertitudes sont encore fortes plusieurs éléments positifs pour l’économie sont apparus : les prix de l’énergie sont plus modérés, la demande semble mieux répartie et l’offre se reconstitue avec de moins en moins de perturbations. Ainsi, les prévisions de la croissance mondiale se sont améliorées par rapport aux précédentes projections et ressortent maintenant à 3,0 % pour 2023, idem pour 2024.

Si pour l’heure, l’activité économique de la zone euro a résisté face aux importants chocs d’offre, des risques de contraction demeurent (tensions géopolitiques, inflation élevée, impacts de la hausse des taux). La croissance du PIB de la zone euro est attendue en territoire positif en 2023 (+0,6 %) et 2024 (+1,2 %). Toutefois, certains indicateurs démontrent que la dynamique demeure fragile. D’autre part, des divergences importantes sont apparues durant le premier semestre 2023 avec d’un côté les pays qui surperforment la moyenne européenne et de l’autre ceux qui ont connu une période de recul de leur activité économique durant au moins un trimestre (Allemagne et Autriche). Par pays, le PIB de l’Espagne est attendu en hausse de +2,2 % en 2023 et de +1,3 % en 2024, la Belgique (+1,3 % et +1,0 %), les Pays-Bas (+0,7 % et +1,4 %), l’Italie (+1,2 % et +0,9 %), la France (+0,6 % et +0,8 %), et l’Allemagne (-0,5 % et +0,9 %).

« Une nouvelle hausse [des taux après celle de juillet] est au mieux une possibilité, mais n’est pas une certitude », a résumé un des membres du Conseil des gouverneurs de la BCE. Les taux en zone euro s’approchent donc de leur plateau haut. Ainsi, la BCE a indiqué qu’elle ne souhaitait plus monter automatiquement ses taux directeurs lors de ses prochaines réunions. L’Institut souhaite que les taux puissent demeurer à des niveaux suffisamment restrictifs, aussi longtemps que nécessaire, pour assurer un retour au plus tôt de l’inflation au niveau de l’objectif de 2 % à moyen terme. Les projections économiques révisées et l’évolution de l’inflation, surtout l’inflation core (i.e. hors énergie et matières premières), seront donc déterminants dans les prochains mois concernant les choix de politique monétaire de la BCE.

Les décisions de la BCE ont porté leurs fruits, car l’IPC (indice des prix à la consommation) harmonisé en zone euro est passé de +8,6 % en janvier à +6,9 % en mars puis à 5,5 % fin juin 2023. Toutefois, par pays d’importantes disparités existent toujours à la fin du premier semestre. En effet, les pays Baltes, l’Autriche, l’Allemagne, l’Italie ou les Pays-Bas ont toujours une inflation supérieure à 6 %. Dans la moyenne, on retrouve des pays comme la France, l’Irlande ou le Portugal avec une inflation comprise entre 4 % et 6 %. Enfin, la Grèce, l’Espagne, la Belgique ou le Luxembourg ont une inflation inférieure à 4 %.

L’attentisme des investisseurs a fortement ralenti l’activité immobilière, conséquence directe de la hausse des taux d’intérêt et de la poursuite du resserrement monétaire de la BCE.

Alors que le premier trimestre avait été atone, le marché européen s’est figé lors du deuxième trimestre 2023. Toutefois, c’est bien la sélectivité des investisseurs qui conduit à brider le marché. Le volume d’investissement a été faible avec un peu moins de 70 milliards d’euros d’engagements sur les six premiers mois de 2023, contre 160 milliards sur la même période en 2022. Il est intéressant de constater que les modalités d’allocation ont évolué pour aller vers plus de diversification au sein de la poche immobilière, notamment au détriment du bureau.

Par principaux pays, les volumes d’investissement en immobilier ont atteint au Royaume-Uni plus de 18 milliards (-58 % sur un an), en France 14 milliards d’euros (-28 %), en Allemagne 11 milliards d’euros (-53 % sur un an), en Espagne un peu moins de 5 milliards d’euros (-43 %), aux Pays-Bas 3 milliards d’euros (-63 %) et en Italie moins de 2 milliards d’euros (-74 %).

Par classe d’actifs, le bureau demeure en première position avec près de 20 milliards, soit 30 % du marché, suivi par le commerce (14 milliards) et le résidentiel (13 milliards, soit 20 % du marché chacun), la logistique (12 milliards, 18 % du marché), l’hôtellerie (6 milliards, 8 % du marché) et la santé (3 milliards, 4 %).

Concernant les flux de capitaux, les investisseurs ont privilégié leur marché national (58 %), dominé par les institutionnels (22 %), les privés (22 %), les utilisateurs (10 %) et les foncières cotées (4 %). Les flux de capitaux internationaux hors d’Europe (23 %) étaient majoritairement en provenance des Etats-Unis (15 %), du Canada (3 %) et de Singapour (2 %) alors que les flux de capitaux transfrontaliers européens provenaient majoritairement de France (5 %), d’Allemagne (4 %) et du Royaume-Uni (4 %).

Le rendement locatif tire toujours la performance immobilière. Après une période de correction dont la durée dépendra des marchés, les valeurs d’actifs devraient rentrer dans une phase de stabilisation du fait des interventions de plus en plus modérées de la BCE. L’hôtellerie, le commerce et la santé ont le rendement total le plus performant d’Europe.

A partir de mi-2022, la BCE a entrepris une politique drastique consistant à remonter ses taux directeurs pour réduire l’inflation. Cette politique a conduit à un processus de reconstitution de la prime de risque avec les différentes classes d’actifs immobilières. Toutefois, selon les biens et les marchés, les dynamiques ne sont pas les mêmes.

D’après les dernières données du rendement total, constitué du rendement locatif et de la croissance en capital, l’hôtellerie, le commerce et la santé sont les classes d’actifs qui ont le mieux résisté sur les premiers mois de 2023 en Europe. La logistique a décompressé le plus tôt (dès la fin de l’année 2022) et le plus fortement. Dès lors, elle disposera d’un point d’entrée intéressant en termes de valorisation, du moins pour les actifs modernes, adaptés à la robotisation progressive de l’activité.

La hausse rapide des taux a eu pour conséquence une augmentation du coût de la dette. C’est la composante « gain en capital » qui est impactée par le renchérissement du coût de l’argent. C’est également cette poche qui permettra de saisir les opportunités lorsque la situation sera stabilisée. En attendant, c’est le rendement locatif qui contribue positivement à la performance. En effet, en raison de son indexation pour partie ou en totalité sur l’indice des prix à la consommation en Europe, la performance locative demeure bien orientée.

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Sources des données chiffrées : Données Praemia REIM Recherche et Stratégie, Immostat, CBRE, Savills, BNP PRE, JLL, Knight Frank, MSCI , Oxford Economics, Eurostat, OCDE, FMI, Stabel, NSI, CZSO, DST, Destatis, Stat, CSO, Statistics, INE, INSEE, DZS, ISTAT, CSB, Statistics Lithuania, Statec, KSH, CBS, Statistik Autria, Stat Poland, INE, INSSE, Statistics Filand, SCB, SSB, BFS, ONS, STR, Opérateurs.