Convictions Immobilières

Le « Grand Confinement » consécutif à la pandémie de Covid-19 a eu un impact extrêmement négatif sur l’activité mondiale au cours des six premiers mois de l’année 2020. La crise sanitaire, considérée d’ores et déjà comme sans précédent, va infliger une profonde récession à l'économie mondiale en 2020 (-4,9%) avant une reprise de la croissance du PIB en 2021 (+5,4%) d’après le FMI. Concernant la zone euro, après la première vague épidémique, les pays européens font face à d’importantes difficultés économiques même si l’activité commence à montrer des signes positifs de reprise. Les prévisions du PIB de la zone euro font ressortir une contraction de 8,0% en 2020 avant un solide rebond de 6,1% en 2021. Les pays n’ayant pas été frappés de la même façon par la pandémie et les gouvernements n’ayant pu coordonner leur réponse, les récessions vont diverger en intensité en 2020 au sein de la zone euro : les Pays-Bas -4,6%, l’Allemagne -6,1%, l’Italie -9,3%, la France -10,2% et l’Espagne -10,6%.

Toutefois, de nombreuses inconnues pourraient remettre en cause ces projections, comme une seconde vague de Covid-19 ou un manque de vigueur de la consommation des ménages européens. Dans le même temps, des éléments en faveur d’un soutien à une reprise plus forte existent. C’est le cas de la politique de la BCE pour intervenir sans limite afin d’assurer la liquidité des marchés des capitaux et du secteur bancaire. De plus, l’accord fin juillet du plan de relance européen de 750 milliards d’euros, mixant mutualisation des dettes (subventions) pour 390 milliards d’euros et prêts pour 360 milliards d’euros, est un instrument de relance inédit à l’échelle de l’Union. A titre d’exemple, la France recevrait 40 milliards d’euros de subventions, l’Espagne 60 milliards et l’Italie 81 milliards.

Avec près de 113 milliards d’euros d’investissement au premier semestre 2020 (-9% sur un an), dont 72 milliards d’euros pour la zone euro (-7%), le marché européen de l’immobilier commercial¹ aura enregistré une baisse limitée des volumes d’investissement. L’Allemagne (30,1 milliards d’euros au premier semestre 2020, +19% sur un an) a continué de capter les capitaux, la France (15,0 milliards d’euros, -9%) résiste assez bien malgré un confinement strict et le Royaume-Uni continue de cristalliser la défiance des investisseurs en raison du Brexit et de sa gestion de la crise sanitaire (20,1 milliards d’euros , -16%). Avec une diminution des volumes d’investissement et le retour des stratégies risk averse, une nouvelle hiérarchie des rendements est apparue en Europe. Globalement, sur la base des transactions observées, le taux prime résidentiel des principales métropoles européennes s’est maintenu. De même, les taux de rendement prime des bureaux ont peu varié pour les actifs les plus core alors que le taux de rendement des commerces a été marqué par une décompression particulièrement marquée pour les centres commerciaux et les retail parks. Les commerces de proximité en pied d’immeuble et l’alimentaire ont été épargnés. Enfin, le rendement des hôtels a majoritairement enregistré une décompression en Europe.

Henry-Aurélien Natter, Responsable Recherche, analyse le marché immobilier français au premier semestre 2020.

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Sources des données chiffrées : CBRE, FMI, RCA, Oxford Economics

¹ L’immobilier commercial désigne les bureaux, le commerce, la logistique, l’immobilier de services et le résidentiel destiné aux institutionnels.