Qu'est-ce qu'un OPCI : comment ça marche ?

​​​​À qui s'adresse l'OPCI ?

Les OPCI peuvent offrir une solution aux épargnants qui hésitent entre investir dans la pierre ou en Bourse. Cette solution d’épargne collective se situe en effet à mi-chemin entre placement immobilier et investissement boursier. Elle constitue ainsi un outil de diversification. Les OPCI répondent aussi à un objectif de valorisation du patrimoine sur le long terme, en contrepartie d’une prise de risque. Ils peuvent de plus répondre à un objectif de génération de revenus. Toutefois, comme dans tout investissement, ni les gains potentiels, ni le capital, ne sont garantis.

OPCI : un placement immobilier et innovant

Hybride, le portefeuille des OPCI est constitué, selon leur forme juridique, à hauteur de 51 à 60% minimum d’immeubles exclusivement destinés à la location ou d’actions de sociétés immobilières non cotées. Il peut s’agir, pour ces dernières, de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), de SCI (Sociétés Civiles Immobilières) ou d’autres OPCI. Cette poche est ainsi en partie décorrélée des marchés financiers.

Le portefeuille des OPCI peut également être investi jusqu’à 35% dans des actifs financiers. Il s’agit principalement d’investissements boursiers comme les foncières cotées¹, ou de produits financiers (actions, obligations, liquidités). Leur volatilité est ainsi supérieure à celle de la pierre.

Quels sont les avantages d'un OPCI ?

Accessibles avec de faibles montants, ces fonds peuvent être utiles, notamment, pour se constituer un patrimoine. Comme les SCPI (investies, elles, à 95% en immobilier physique selon l'Association Française de la Gestion financière) les OPCI facilitent l’accès à l’immobilier tertiaire. En effet, l’acquisition en direct d’immobilier commercial, de bureaux, de commerce ou santé nécessite par ailleurs un ticket d’entrée élevé. Souscrire des parts d’OPCI permet de confier la sélection et la gestion, en contrepartie de frais, d’un bien immobilier à une société spécialisée face à une réglementation exigeante. Les risques sont en outre mutualisés dans différents types de biens et sur le plan géographique. A noter, l’OPCI a pour obligation de distribuer annuellement 85% des loyers perçus et 50% des plus-values réalisées sur les cessions de biens. Cela peut varier en fonction du mode de détention des actifs.

Par ailleurs, l’OPCI est plus liquide que les SCPI. Ce qui veut dire que l’épargnant peut demander à tout moment le rachat d’une partie ou de la totalité des actions/parts qu’il détient sur la base de la valeur liquidative établie après la date de centralisation des demandes. Les demandes de rachats sont diminuées, le cas échéant, des commissions de rachat telles que mentionnées dans le prospectus. La société de gestion peut, cependant, suspendre les rachats d’actions/parts de l’OPCI en cas de circonstances exceptionnelles et uniquement dans l'intérêt de l'ensemble des actionnaires/porteurs de parts. Il convient de se référer au prospectus et DIC des OPCI.

Quels sont les risques des OPCI :

L'investissement en part d'OPCI présente un risque de perte en capital dû à l'évolution des marchés immobiliers et financiers. Les revenus ne sont pas garantis, ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fonds. L'investissement en part d'OPCI s'envisage sur le long terme avec un horizon de placement recommandé de 10 ans. La liquidité est limitée, la société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

¹ Les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées).