SCI Cap Santé : diversifier son assurance vie avec de l’immobilier de santé

Qu’est-ce que la SCI Cap Santé ?

Cap Santé est une SCI uniquement accessible en unité de compte dans les contrats d’assurance-vie proposés par une dizaine d’assureurs. Elle a vocation à constituer, gérer et valoriser sur le long-terme un patrimoine immobilier de santé diversifié sur les formats du court, moyen et long séjour en Europe. La SCI Cap Santé investit en architecture ouverte pour tirer le meilleur parti de ce marché très spécifique. La gestion s’est fixé un objectif de performance nette de l’ordre de 5% par an en moyenne sur 8 ans, ce qui correspond à la durée de détention recommandée. Cet objectif est fondé sur la réalisation d'hypothèses de marché arrêtées par la société de gestion et ne constitue en aucun cas une promesse de performance.

Créée fin 2021, sa commercialisation a rencontré un large succès pour atteindre aujourd’hui un actif net supérieur à 1 Milliard d’Euros. Une réouverture de la commercialisation est actuellement à l’étude et pourrait intervenir en dernière partie d’année dès lors que les conditions notamment liées à l’environnement de taux le permettront.

Pourquoi retenir la SCI Cap Santé au sein d’une allocation diversifiée ?

Même s’il présente des risques, l’immobilier de santé présente des atouts non négligeables. Il s’agit d’une classe d’actifs acyclique et défensive, portée par des tendances structurelles potentiellement favorables (la croissance démographique, le vieillissement de la population et le sous-financement de ce type d’infrastructures par les politiques publiques entre autres).

Elle est assortie d’une bonne visibilité sur les rendements potentiels à long terme compte tenu de la longévité des baux. Par ailleurs, le couple rendement / risque offre une source de diversification attractive au sein d’un portefeuille immobilier. La SCI est assortie d’un indicateur de risque de 3/7.

D’un point de vue extra-financier, Cap Santé répond également aux attentes des investisseurs soucieux d’apporter une dimension socialement responsable à leurs placements. Fin mars 2024, Cap Santé a vu son label LuxFlag renouvelé, prouvant ainsi la qualité de la stratégie de gestion à cet égard.

Comment Cap Santé a-t-elle traversé la période mouvementée que les marchés immobiliers ont connue ces 2 dernières années ?

Dans la conjoncture économique et financière incertaine que nous traversons, Cap Santé a fait preuve d’une grande résilience.

La performance de la SCI a largement dépassé l’objectif de performance annuelle de 5% (objectif non garanti, comme indiqué précédemment) en 2022 et en 2023, avec une performance annuelle de l’ordre de 6,60% (Source : Praemia REIM France au 31/12/2022 et 31/12/2023).

La décompression des taux a été plus mesurée sur la classe d’actif de l’immobilier de santé mais les expertises de fin d’année 2023 sont venues impacter la performance de la SCI début 2024. Le support a ainsi affiché une performance baissière, de l’ordre de 5%, du fait de la baisse de la valeur des actifs.

Si la valorisation du patrimoine en 2024 dépend de la politique de taux de la banque centrale, la SCI dispose d’un solide socle de revenus qui devraient lui permettre de délivrer une performance potentielle stable dès que les taux d’intérêts se seront stabilisés.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus peuvent varier à la hausse comme à la baisse et ne sont pas garantis.

En quoi Praemia REIM France est-elle légitime pour proposer une telle unité de compte ?

Praemia REIM est un acteur incontournable de la gestion d'actifs immobiliers en Europe, avec 38 milliards d'euros d'encours sous gestion (Source : Praemia REIM au 31/12/2023), et des équipes implantées en France, Allemagne, Italie, Luxembourg, Royaume Uni, Singapour et Espagne.

La légitimité de Praemia REIM France pour proposer un tel produit repose sur un track record de 10 ans dans l’immobilier de santé, que ce soit au travers la gestion de club deals institutionnels ou au travers la gestion de la SCPI Primovie qui cible l’immobilier de santé et d’éducation. En l’espace d’une décennie Praemia REIM France est devenu leader en Europe de l’immobilier de santé et gère désormais plus de 18 Mds sur cette classe d’actifs, soit 48% de son allocation globale (Source : Praemia REIM au 31/12/2023).

Cette position a été renforcée en 2023 par la prise de participation dans le portefeuille de Icade Santé, devenue PRAEMIA Healthcare. Cette opération a non seulement contribué à soutenir la performance du fonds en 2023 (en intégrant un portefeuille qualitatif sécurisé sur le long terme), mais a également permis l’intégration au sein du groupe de plus 40 collaborateurs experts de l’immobilier de santé en Europe et couvrant tous les métiers de la chaîne de valeur immobilière (investissement, asset management, property management).

Quelles sont les perspectives de ce produit ?

La classe d’actifs immobiliers de santé est soutenue par un profil de revenus stables, et le portefeuille de Cap Santé peut se prévaloir d’un rendement brut supérieur à 6% soutenu par des baux long terme, avec une échéance moyenne supérieure à 8 ans (Source : Praemia REIM France au 31/03/2024). Aussi sommes-nous confiants dans les perspectives du fonds à long terme.

Enfin, nous projetons de poursuivre le développement de Cap Santé avec l’acquisition de la deuxième tranche de participations d’Icade dans sa filiale Icade Santé.

Cap Santé est exclusivement distribuée en unité de compte dans les contrats d’assurance vie, elle ne fait pas appel public l’épargne et n’est pas agréée par l’AMF.